Tout ce qu’il faut savoir sur le PTZ

Lorsque l’on souhaite se lancer dans l’investissement immobilier pour l’acquisition de sa résidence principale, il faut savoir qu’il existe, en France, des dispositifs permettant de faciliter l’accession à la propriété. Le prêt à taux zéro fait partie de ces aides et peut compléter le financement d’un primo-accédant. Depuis le 1er avril 2025, ses conditions ont été élargies dans le neuf : en 2026, il peut notamment financer une partie de l’achat d’un appartement ou d’une maison neuve partout en France, sous conditions de ressources. Comment fonctionne-t-il ?

QU’EST-CE QUE LE PTZ ?

PRÊT À TAUX ZÉRO

Comme son nom l’indique, il s’agit d’un prêt immobilier au taux pratiqué de 0 %, c’est-à-dire un prêt pour lequel vous n’aurez à vous acquitter d’aucun intérêt. Le Prêt à Taux Zéro est également accordé sans frais de dossier C’est une aide qui est accordée par l’Etat, chaque établissement dans lequel vous réalisez un prêt immobilier doit donc être à même de vous le proposer si votre profil correspond. Il existe plusieurs sortes de PTZ, le PTZ classique, le PTZ dans l’ancien (impliquant des conditions de travaux de rénovation) et l’éco-PTZ qui permet de financer des travaux de rénovation énergétique. Le PTZ ne peut toutefois pas financer la totalité de l’acquisition : il doit obligatoirement venir en complément d’un ou plusieurs autres financements immobiliers.

Le PTZ est un dispositif de soutien à l’accession à la propriété financé par l’État. Il peut être distribué par les établissements de crédit ayant signé une convention avec l’État. Comme pour tout financement immobilier, l’établissement prêteur reste libre d’apprécier la solvabilité de l’emprunteur et peut refuser le prêt.

Depuis le 1er avril 2025 et jusqu’au 31 décembre 2027, le PTZ peut notamment financer :
– l’achat ou la construction d’un logement neuf, appartement ou maison, sur l’ensemble du territoire français ;
– l’achat d’un logement ancien avec travaux, uniquement dans certaines zones et sous conditions ;
– l’achat d’un logement social ;
– certaines opérations réalisées en location-accession ;
– une acquisition dans le cadre d’un Bail Réel Solidaire (BRS) ;
– la transformation d’un local existant en logement.

L’éco-PTZ constitue quant à lui un dispositif distinct. Il est destiné au financement de certains travaux de rénovation énergétique et peut, sous conditions, être cumulé avec le PTZ destiné à l’accession.

Quelles sont les conditions d’obtention du PTZ ?

Car oui, ce prêt aidé est conditionné. L’emprunteur devra, pour en bénéficier répondre à plusieurs critères comme : ne pas être déjà propriétaire de sa résidence principale et avoir des revenus ne dépassant pas un certain plafond en fonction du nombre de personnes au foyer.

Attention : un contribuable qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale depuis plus de deux ans (ayant donc été locataire ou hébergé à titre gratuit) pourra bénéficier du prêt à taux zéro. Cette condition n’est pas exigée dans les cas suivants : handicap, invalidité, victime de catastrophe naturelle ou technologique, nu-propriétaire ou usufruitier.

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A quelles caractéristiques doit répondre le logement ?

En 2026, le PTZ peut financer un logement neuf partout en France, qu’il s’agisse d’un appartement situé dans un immeuble collectif ou d’une maison individuelle.

Il peut également financer un logement ancien avec travaux. Dans ce second cas, le logement doit être situé en zone B2 ou C et les travaux d’amélioration doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Le logement doit également respecter, avant ou après travaux, un niveau minimal de performance énergétique correspondant actuellement à la classe D du DPE.

Cette distinction est importante pour Toulouse. La commune de Toulouse est classée en zone A en 2026. Un appartement neuf acheté à Toulouse peut donc être financé avec un PTZ, sous réserve du respect des autres conditions. En revanche, le PTZ « ancien avec travaux » réservé aux zones B2 et C ne s’applique pas à un logement ancien situé dans la commune de Toulouse.

Dans tous les cas, le logement financé doit devenir la résidence principale de l’emprunteur, en principe au plus tard un an après son acquisition ou l’achèvement des travaux. Une résidence principale est un logement occupé au moins huit mois par an, sauf exceptions prévues par la réglementation.

Le logement doit en principe conserver cette affectation pendant les six années suivant le premier déblocage des fonds.

Quels sont les plafonds de ressources imposés en 2026 pour bénéficier du PTZ ?

L’obtention du PTZ n’est pas automatique même si vous n’avez jamais été propriétaire. En effet, il faut que le foyer réponde à certains critères imposés dictés par un montant maximal de ressources (revenu fiscal de référence), le nombre de personnes au foyer ainsi que la zone géographique au sein de laquelle se situe le bien.

Plafonds de ressources

Bon à savoir : L’année de référence prise en compte est l’année N-2. Pour les PTZ souscrits en 2026, les revenus fiscaux de référence pris en compte seront ceux de l’année 2024.

Par exemple : À Toulouse, classée en zone A, une personne seule peut ainsi être éligible au PTZ si les ressources retenues ne dépassent pas 49 000 €. Pour un couple destiné à occuper le logement, le plafond atteint 73 500 €.

Quel est le montant accordé pour un PTZ ?

Le montant du prêt à taux zéro dépend notamment :

• du coût de l’opération ;
• du nombre de personnes destinées à occuper le logement ;
• de la zone géographique ;
• du niveau de ressources du ménage ;
• et du type de logement, appartement ou maison individuelle neuve.

Le montant du PTZ n’est donc plus pertinent à présenter sous la forme d’un montant fixe unique par zone. Il correspond à une quotité appliquée au coût de l’opération, dans la limite d’un plafond réglementaire.

Quel coût d’opération peut être retenu pour calculer le PTZ ?

Plafond du coût de l’opération pris en compte en 2026

Ainsi, lorsqu’un ménage composé de deux personnes achète à Toulouse un appartement neuf de 300 000 €, le coût retenu pour le calcul du PTZ est plafonné à 225 000 €, Toulouse étant située en zone A.

Quelle part du projet peut être financée par le PTZ ?

Depuis la réforme entrée en vigueur le 1er avril 2025, la quotité dépend de la tranche de revenus du ménage.

Pour un appartement neuf, un logement ancien éligible avec travaux, certaines opérations en PSLA ou en BRS, les quotités sont les suivantes :

Pour une maison individuelle neuve, les quotités sont moins élevées :

À titre d’exemple, une personne seule relevant de la tranche 1 et achetant un appartement neuf à Toulouse peut bénéficier d’une quotité pouvant atteindre 50 %. Le plafond d’opération retenu étant de 150 000 € pour une personne seule en zone A, le PTZ peut ainsi atteindre 75 000 € lorsque le coût du projet est au moins égal à ce plafond.

Pour une maison individuelle neuve dans la même situation, la quotité maximale est de 30 %, soit un PTZ pouvant atteindre 45 000 € sur une base retenue de 150 000 €.

Qu’en est-il du remboursement du PTZ ?

Généralement la durée de remboursement d’un PTZ est comprise entre 10 et 25 ans. Toutefois, plus vos revenus sont élevés, plus la durée de remboursement diminue.

En effet, la durée de remboursement du PTZ dépend :

• de vos revenus,
• du coût total de votre opération,
• de la composition de votre famille,
• et de la zone géographique dans laquelle vous achetez votre futur logement.

En savoir plus sur les autres prêts aidés et dispositifs pour accéder à la propriété

• Le PSLA
• Le PAS
• Le Bail Réel Solidaire.

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