Bail Réel Solidaire (BRS) : tout comprendre avant d’acheter
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Bail Réel Solidaire À TOULOUSE
Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le fonctionnement de ce dispositif d’accession à la propriété.
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Qu’est-ce que le Bail Réel Solidaire ?
Le Bail Réel Solidaire est un dispositif créé afin de favoriser l’accession à la propriété dans les zones où le marché immobilier est particulièrement tendu.
Son principe est simple :
- l’acquéreur devient propriétaire du logement (le bâti), tandis que le terrain reste la propriété d’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS). Cette dissociation entre le foncier et le bâti permet de réduire significativement le prix d’achat,
- en contrepartie, le propriétaire verse une redevance mensuelle à l’OFS pour l’occupation du terrain. Cette redevance reste généralement modeste au regard de l’économie réalisée lors de l’acquisition,
- le bail est conclu pour une durée comprise entre 18 et 99 ans,
- à chaque revente, le bail est rechargé pour une nouvelle durée, garantissant ainsi la pérennité du dispositif.
Qui peut bénéficier du Bail Réel Solidaire ?
Le BRS est réservé aux ménages respectant plusieurs critères d’éligibilité.
Respecter les plafonds de ressources 2026
Le revenu fiscal de référence du foyer ne doit pas dépasser des plafonds fixés chaque année par l’État. Ces plafonds varient selon :
- la composition du ménage ;
- la localisation du logement (zones A, A bis, B1, B2 ou C).
| Nombre de personnes destinées à occuper le logement | Zones A et Abis (en euros) | Zone B1 (en euros) | Zones B2 et C (en euros) |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 38 844 | 38 844 | 33 771 |
| 2 personnes sans personne à charge (hors jeune ménage) | 58 057 | 58 057 | 45 100 |
| 3 personnes ou personne seule + 1 personne à charge ou jeune ménage | 76 105 | 69 786 | 54 235 |
| 4 personnes ou personne seule + 2 personnes à charge | 90 863 | 83 594 | 65 476 |
| 5 personnes ou personne seule + 3 personnes à charge | 108 107 | 98 956 | 77 023 |
| 6 personnes ou personne seule + 4 personnes à charge | 121 650 | 111 359 | 86 805 |
| Par personne supplémentaire | 13 557 | 12 408 | 9 683 |
Par exemple, en 2026, une personne seule ne doit pas dépasser 38 844 € de revenus à Toulouse (zone A), contre 90 863 € pour un couple avec 2 enfants.
Acheter sa résidence principale
Le logement acquis en BRS doit obligatoirement devenir la résidence principale de l’acquéreur. Il ne peut donc pas être acheté dans un objectif d’investissement locatif ou de résidence secondaire.
Ne pas déjà posséder un logement adapté
Depuis le 1er janvier 2025, un nouvel acheteur ne doit pas être propriétaire d’un logement correspondant à ses besoins et à sa capacité financière. Cette mesure vise à réserver le dispositif aux ménages ayant un réel besoin d’accéder à la propriété.
Les principaux avantages du Bail Réel Solidaire
Le succès du BRS repose sur plusieurs avantages importants.
Un prix d’achat réduit
En n’achetant pas le terrain, le coût global du logement est généralement inférieur de 20 à 40 % par rapport au marché immobilier traditionnel, selon les secteurs géographiques.
Un accès facilité à la propriété
Le prix plus faible permet souvent de réduire le montant de l’emprunt et des mensualités, facilitant ainsi l’obtention d’un financement bancaire.
Une TVA réduite
Les logements vendus en Bail Réel Solidaire bénéficient généralement d’une TVA réduite à 5,5 %, sous réserve du respect des conditions prévues par la réglementation.
Un dispositif sécurisé
Le cadre juridique du BRS encadre les reventes et garantit que les logements restent durablement accessibles à de nouveaux acquéreurs répondant eux aussi aux critères de ressources.
Peut-on revendre un logement en BRS à Toulouse ?
Oui. Le propriétaire peut revendre son logement à tout moment. En revanche, plusieurs règles doivent être respectées.
- L’acquéreur doit être éligible : le nouveau propriétaire doit respecter les mêmes conditions de ressources que lors de l’achat initial.
- Le prix de revente est encadré : contrairement à une vente classique, le prix ne peut pas évoluer librement. Il est calculé selon les modalités prévues dans le contrat de Bail Réel Solidaire afin de préserver l’accessibilité du logement pour les futurs acquéreurs.
Les limites du Bail Réel Solidaire
Même s’il présente de nombreux avantages, le BRS comporte quelques contraintes qu’il est important de connaître.
- Le propriétaire ne possède pas le terrain et doit s’acquitter d’une redevance foncière auprès de l’OFS.
- La revente est plus encadrée que dans le cadre d’une propriété classique, puisque le prix de cession et le profil du futur acquéreur doivent respecter les règles du dispositif.
- Le logement doit rester une résidence principale pendant toute la durée d’occupation.
Le Bail Réel Solidaire est-il fait pour vous ?
Le Bail Réel Solidaire constitue une solution particulièrement intéressante pour les primo-accédants et les ménages dont les revenus ne permettent pas d’acheter un logement neuf aux prix du marché. En réduisant le coût d’acquisition tout en garantissant un cadre sécurisé, ce dispositif facilite l’accession à la propriété dans les secteurs où le foncier est le plus cher. Avant tout projet, il reste conseillé de vérifier son éligibilité auprès d’un Organisme de Foncier Solidaire ou d’un professionnel de l’immobilier afin de connaître les plafonds de ressources et les conditions applicables au logement recherché.
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