Devenir propriétaire : la solution Location Accession

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Depuis quelques semaines, le petit monde de l’immobilier est en pleine effervescence : le marché s’améliore, prix et taux d’intérêts sont en baisse et les incitations à l’investissement – loi Pinel en tête – commencent à produire leurs effets. Une valse de bonnes nouvelles, sans résonance chez les particuliers aux revenus modestes. Une solution peu connue leur est pourtant dédiée, tout à fait sécurisée et aux nombreux avantages, le Prêt Social Location-Accession (PSLA).

Qu’est-ce que le PSLA ?

Le PSLA est un prêt conventionné, accordé à un opérateur pour financer la construction ou l’acquisition de logements neufs. Ils feront l’objet d’un contrat de Location Accession. Un particulier ne peut vendre son bien en Location Accession, seules les entreprises de promotion immobilière et les organismes HLM peuvent proposer un tel contrat. Lorsqu’un ménage souscrit au PSLA, il passe par deux phases bien distinctes : une phase locative, pendant laquelle il s’acquitte d’une redevance. Le ménage peut ensuite choisir de lever l’option d’achat du logement. Il entre alors dans la phase d’accession, qui débute dès la levée d’option. Le prêt peut, à ce moment là, être transféré au ménage (voir plus bas). La durée maximale du prêt est de 30 ans.

Quelles conditions pour obtenir un PSLA ?

– Le logement doit être acheté neuf et à titre de résidence principale.

– Les revenus du foyer ne doivent pas dépasser un certain plafond en fonction des zones (les ressources du ménage sont évaluées en fonction du revenu fiscal de référence à N-2).

– Le zonage du territoire est disponible en cliquant sur ce lien.

Composition du ménage

Zone A

Zones B et C

1

31 370 €

23 779 €

2

43 917 €

31 709 €

3

50 191 €

36 678 €

4

57 093 €

40 643 €

5 ou plus

65 123 €

44 595 €

 

Les étapes du PSLA

La phase locative : pendant un temps limité, le ménage est locataire et paye une redevance. Ce laps de temps est déterminé lors de la signature du contrat et peut varier entre 4 mois et 3 ans.

La redevance est divisée en deux parties. Une part, dite locative, correspond au loyer. Comme tout locataire, le ménage s’acquitte d’une certaine somme pour vivre dans le logement. L’autre part, dite acquisitive, n’est rien d’autre que de l’épargne. Cette fraction servira d’apport si le ménage décide de lever l’option d’achat, et sera déduite du prix. Dans le cas contraire, la somme sera bien sûr rendue au ménage. Le montant de la part acquisitive est déterminée en fonction des capacités d’emprunt du ménage, lors de la signature du contrat Location Accession.

Enfin, le prix d’achat est minoré de 1% tous les ans (en phase locative) à la date d’anniversaire d’entrée dans les lieux.

La phase acquisitive : Le ménage lève l’option d’achat. La part acquisitive de la redevance est soustraite du prix total. À partir de là, plusieurs pistes sont possibles pour le financement du logement. Le ménage peut récupérer le prêt contracté par l’opérateur, mais ce n’est pas une obligation. Il peut aussi souscrire le prêt dans la banque de son choix. L’inverse est également possible : l’établissement de crédit peut décider de ne pas transférer le prêt.

Le ménage signe l’acte de vente lorsque les financements sont établis, après la levée de l’option d’achat. Il est alors définitivement propriétaire de son logement.

Les avantages du PSLA

Le PSLA offre plusieurs avantages financiers et des garanties solides.

TVA réduite (5,5% au lieu de 20%), soit une économie immédiate de quasiment 15% sur le prix d’achat,

Exonération de la taxe foncière pendant 15 ans,

Frais de notaire réduits,

– Le PSLA est cumulable avec d’autres dispositifs : le Prêt à taux zéro (PTZ+), le Prêt accession Logement (PAS), le prêt Action Logement (ex 1% logement) et les APL.

Une double garantie (achat/relogement) si le ménage lève l’option d’achat. Le promoteur s’engage à racheter le logement pendant 15 ans, au même prix les 5 premières années. Les 10 années suivantes, le prix est minoré de 2,5% par an.

Le promoteur s’engage également à proposer trois solutions de relogement, en fonction des besoins et des capacités financières du ménage.

Une garantie relogement si le ménage ne lève pas l’option d’achat. Le promoteur a l’obligation de reloger le ménage (trois choix sont proposés), au plus tard dans les six mois suivants la demande d’activation de la garantie.

Ces garanties peuvent être activées sous certaines conditions : décès, décès d’un descendant direct faisant partie du ménage, invalidité, chômage, mobilité professionnelle, divorce, dissolution de PACS.

– Enfin, les prix sont plafonnés, tant le loyer que le prix de vente :

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

Zone C

Plafonds de loyers

13,11 €/m²

10,07 €/m²

8,67 €/m²

8,32 €/m²

7,73 €/m²

Plafonds de prix (hors TVA)

4 073 €/m²

4 073 €/m²

2 732 €/m²

2 384 €/m²

2 086 €/m²

 

Témoignage

Marie Valton,

Responsable Location Accession à Sporting Immobilier

Pourquoi choisir le PSLA ?

Pour ses avantages, et ils sont nombreux. Financiers tout d’abord : le prix de vente est immédiatement abaissé avec la TVA à 5,5%, exonération de la taxe foncière, etc… Les plafonds des prix et des loyers sont aussi une garantie de payer son logement à un prix raisonnable. Enfin, le logement devant être neuf, le ménage profite donc de tous les avantages adossés : garanties de parfait achèvement, biennale et décennale, bâtiment économe en énergie…

Qui contacter pour l’obtenir ?

Il faut directement s’adresser au bailleur. Une fois la ville choisie, le ménage doit se renseigner pour connaître les logements disponibles en PSLA et ensuite contacter le bailleur. Il n’y a pas de chemin balisé dans la recherche. Il est aussi possible de s’adresser à un courtier, mais nous sommes très peu en France à s’occuper exclusivement du PSLA.

Quels sont les avantages de passer par un courtier ?

La relation est plus directe et plus claire. Nous accompagnons l’acheteur, tout au long du processus, des premières recherches à la remise des clés. Le contact est aussi facilité car nous sommes disponibles pour répondre à leurs questions.

Est-il possible de revendre son logement ?

Il y a normalement une obligation de rester 10 ans dans le logement. Mais si le ménage souhaite revendre son bien avant, il devra s’acquitter de la part de la TVA qu’il n’a pas payé lors de l’entrée dans le logement. Cette part est réduite de 10% par année passée dans le logement.

Sous certaines conditions, il est toutefois possible d’être exonéré de remboursement : divorce, séparation de PACS, mutation à plus de 70km, chômage de plus d’en an, décès, invalidité, mariage PACS ou une naissance.

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